四月 30, 2015

新旧房比较

新房的缺点

许多人喜爱新房子,觉得房子越新越好,设计现代,结构新颖,所有的设施都是全新的,不用担心质量;还有人觉得旧房多多少少都会因时间长而产生一些故障,有维修的问题,太过麻烦,而新房会有地产商保修,会省很多事。那么,新房是不是全部都是优点,没有缺点呢?是不是购买新房就不会有麻烦呢?

任何事情都不是绝对的。二手房如果保养的好,居住起来也许更加方便舒适,全新房也许会给您带来很多意想不到的麻烦。

首先,全新的房屋地基和墙体产生裂缝的可能性要大于十年房龄以上的房屋。建筑商修建新屋,需要平整土地,灌注水泥,搭建木制结构,再砌垒外墙。新平整压实的土地总会有不均衡的土壤密致度,随着时间,土壤的沉降程度不一致,就有可能产生地基不稳定,而产生裂缝,渗水等情况。而新浇筑的水泥和新砌的砖墙,也会有内部的各种各样的应力,随着季节温度湿度的变化,会产生不同方向的扭曲,挤压和拉拽,很容易产生裂缝或墙皮脱落。另外,房屋的重量分布和各个地方的配重肯定会不一致,而新房的地基还没有适应房屋的重量分布,也容易导致裂缝。当然,修补后的房屋一般不会影响房屋的价值,但是比较明显的裂痕或影响房屋美观的修补肯定会降低房屋的出售价格。

第二,新房建筑商一般都会在新建小区内实行标准化装修,灯具,地毯,地板,瓷砖,厨房和卫浴设备等等,通常不会选择品质高,价格贵,个人色彩突出的产品。如果买房需要高质量的生活空间,需要拆除现有的装修,重新改造,这必然会造成资金上的浪费。如果直接请建筑商在交房前进行装修,费用较高不说,装修水平和装修质量无法预计,也没有更多选择。

第三,绝大部分的新建小区的房屋都具有类似的特点。如占地较小,房屋较大,开放式厅堂,开放式厨房,较大主卧室,较大主卧室卫生间,其它卧室和卫生间则较小,过道狭窄,甚至借用其它开放式厅堂,而根本没有相应空间。这样的新房与几年前的房屋相比,其实际可以利用的面积比较小。更可虑的是,有些新建房屋,单纯为了增加使用面积,或是看起来面积很大,从而强行设计开辟一些难以使用的空间,如过道上安排Sitting Room,倾斜的屋顶下面安排办公室,卧室加长的部分非常狭窄,而加宽的卧室没有足够的进深等等。这些建筑结构上的问题在购买后如果不喜欢很难通过装修改变,即便可以,成本也会较高。

另外,大部分新建小区的基础设施和周边环境尚未完善,入住后要忍耐很长时间的不便。比如相对偏僻,荒凉的地理位置,交通不便,路灯和交通灯稀少,甚至道路还没有铺设完毕,道路两边随意停车,建筑垃圾随处可见,而学校,购物中心,公共交通,社区中心也距离很远。还有的自家停车位,草地,围栏都需要很长一段时间以后才会完工。多次听到抱怨说谁的汽车轮胎又在新房小区里被扎破了等等。

其实,我们购买房屋是购买的土地加上房屋。好社区,好邻居,好地段,好学校等综合因素才是判断房产好坏的更重要的因素,而不是单纯的看房子本身的好坏。

旧房的弊病

旧房首当其冲的是房龄问题。通常情况下,房屋的最佳年龄是5到25年,这个年限范围可以说是房屋的青壮年时期。当然也要看前任屋主的保养工作是否到位,其差别还是很大的。 有的屋主对房子的照顾有加,小到电源开关,厨卫设备的正常运转,大到屋顶门窗的及时更换都非常到位,这样的房屋即便是房龄较长,其状态和质量都是有保证的。但有的屋主很少在房屋上投入资金和时间,只是简单维持使用,很年轻的房子也会状态较差。这种情况尤其常见于投资出租房,特别是分租房。如果对可能出现的问题估计不足,购买后势必会为您带来很多烦恼。

第二个需要关注的是房屋的背景。

首先是建筑本身的背景。不同年代建造的建筑有着不同的特点和建筑风格,在挑选房屋时要注意到其利弊,考虑到自己的需求。比如,老城区中百年左右的房子虽然年代久远,但建筑材料都是非常好的木材和石材,真正的真材实料,是现在的新建筑所不可比的;受投资者青睐的五复式或四复式的房屋大多建造于上个世纪七八十年代;而近十年的房子大多数房间结构现代,拥有开放式厨房,高大的门厅和窗户,但每幢房屋之间的距离很短,室内的使用面积较大而占地较小。无法简单评价那种房子好或不好,而是要选择适合自己的和自己喜欢的。

其次要关注房屋所在社区的人文背景。社区的自然环境,文化特点,居民的职业和族裔构成,收入水平等,都是需要考虑的。尤其是家有学童的家庭要了解学校和课外活动的信息。同新房子的社区相比,二手房的社区已经成熟,各种社区设施健全发达,一旦搬入,便可立刻享受到象图书馆,社区活动中心,购物商场,公车等便利。

此外,如果对目标房屋确实很感兴趣,甚至已经决定购买,还要进一步了解这个房子的交易背景。比如,曾经换过几次屋主,价格,时间,卖房的原因等。尤其是这次卖方的目的,屋主的家庭背景,成员组成,职业,婚姻状况等等。通常我会通过各种方式尽可能的了解所有信息提供给我的客户。一来提供给客户更全面的信息以利于做出决策,二来为可能到来的谈判最准备。

购买二手房的另一个麻烦是过程比较繁琐。除去看房、选房、谈判以外,整个过程要经过验屋、律师交割、银行贷款、搬家等环节,那个环节不畅,都会带来很大烦恼。需要由各个专业人士组成的团队来协调完成这个工程。

要说麻烦,买卖房就是个麻烦事儿,它是一个系统工程,那个环节出问题都会带来麻烦。但安家置业又是每个人不可避免的重要生活课题。归根结底是个好事儿,高兴事儿。我真心希望通过我的工作,让买房的麻烦变成快乐的麻烦。

One thought on “新旧房比较

  1. Brandice

    Je trouve que c’est super cette semaine cytqotouriscilue, sur Nantes, et je souhaite la bienvenue à tous les cyclotouristes, et leur réserve un accueil vélo personnalisé à l’Hôtel Belfort** Nantes.

     
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