房地产税

伦敦市房地产税简介(PROPERTY TAX)

在众多买房的朋友们中,都会关心同一个问题:房子的地产税。市场上挂出待售的每个房子的地 产税的多少,直接影响到房子的价格,也同样影响到买主的决定和信心。房地产税涉及到许多复杂的问题,我尽量用最简单的语言给大家作一个基本的介绍。

一、我们的地税账单来自哪个部门?

伦敦市地税管理部门(CITY TAX OFFICE)位于300 DUFFERIN AVE 的CITY HALL 的第四楼。伦敦市大约12万个房子都由此部门发出。每个家庭全年地税分五次向政府缴纳税金。日期为:2月28日;3月31日;6月30日;8月31日;10月31日。如果你不在规定期限内付清每笔费用,地税局会在过期后一个月内及时寄给你一张红色醒目的提醒通知(NOTICE OF PAST DUE PROPERTY TAXES),并加上1.25%/月的罚款。

二、房地产税是怎样评估出来的?

在安大略省有一个独立于地税局以外的市民房产评估部门(MUNICIPAL PROPERTY ASSESSMENT CORPORATION ,以下简称MPAC)。MPAC对其管辖内的物业进行每年一次的房产评估。具体评估如下:

伦敦市的 PMAC办公室以四年为一个评估周期(PHASED-IN ASSESSMENT),根据伦敦每年市场售价(SOLD PRICE)进行重复的调节和修改。例如 2005年–2008年这个周期内, 算出四年内的市场平均房价升(降)值,以此作为依据,用于2009年–2012年这四年的地税评估价增(减)值。举例说明; 2005年底,伦敦市平均房价为$191948;2008年底为$226021,这四年平均增长4.438% ,那么在2009年–2012年这四年期间,每个房子的地税评估价就以此为参照。但是,就伦敦市而言,每个区域不同,地理位置的差异,房龄的新旧,内部装修和 游泳池等等,这个增加的比例又不完全相同。2011年实际的地税平均增加值是4.07%。伦敦市地税局对每个物业征收的地税依据绝大多数都是来自PMAC提供的数据。

三、地税评估价与市场价的关系

尽管地税评估价主要来自每年市场售价统计,但就每个具体物业而言,其差别是不相同的。伦敦的新房市场的地税评估价普遍偏高;DOWNTOWN 的百年老房子,有的高出市价很多。就总体而言,大多数物业的地税评估价低于市场价0–20%以内。

四、政府地税是怎样花费的?

2011年,伦敦市地税税率(TAX RATE)为1.442744%,2010年为1.504425%。在今年,如果伦敦市地税评估价平均为20万, 那么全年应该上缴的地税应为$2885.50 ,如果伦敦市12万套房统计,政府今年的地产税应该为$3.4626亿元。这笔巨大的开销如下:

  1. 30%用于社会治安与急救(PROTECTIVE SERVICE: FIRE, POLICE AND AMBULANCE).
  2.  17%用于社会与卫生保健服务(SOCIAL AND HEALTH SERVICE)。
  3. 11%用于交通服务(TRANSPORTATION SERVICE)。
  4.  10% 用于金融资本市场服务(CAPITAL FINANCING).
  5. 其他政府职能部门的服务(如教育与文化,环境与规划,生产与运作和社区服务等等)。

注解:2011年,伦敦市商业地产税税率为4.12%

五、怎样实施地税申诉?

在房屋交易过程中,经常会发现该房子的成交价低于其地税评估价。如果你遇到这种情况,就应该去伦敦市PMAC部门申诉(APPEAL)。伦敦市MPAC的地址:4380 WELLINGTON ROAD SOUTH. 当你入住(POSSESSION)以后,你要拿作购房合同(OFFER)亲自到SUPERSTORE MALL里面,找到MPAC工作人员,把合同给与对方复印一份,然后填一张申诉表。等待MPAC的答复,你的申诉日期最好在每年3月31日前完成。如果MPAC拒绝了你的申诉,然后你去ARB(ASSESSMENT REVIEW BOARD)小法庭打官司,一般情况下,你都会打赢的。ARB是独立于安省司法部门的一个准司法机构。专门服务地税评估这类民事诉讼服务。