卖房须知

卖房程序

第一步: 卖房前准备程序

业主在卖房前最好要做多方面的工作:

  1. 了解市场整体行情:例如伦敦市场地产趋势,每年的3-9月份,大多数情况下都是平稳上升;10月到次年2月份多数时间是价格波动期;
  2. 要了解你的邻居地段房价状态,在过去一年内的价格信息,尤其是与你所处的同一条街道相同房屋结构的房价信息;
  3. 自己评估一个售价区间(最低的心理价位);
  4. 找一个认可的地产经纪(面试2-3个地产经纪)来评估房价,综合你自己的心理价位,定出合理的挂牌价;
  5. 与中介初步商谈房屋销售协议(LISTING AGREEMENT),确定佣金比例(4-6%),商谈市场销售策略。比如怎样做广告等等;最后,房屋维修升级。

第二步: 正式签署卖方代理协议(LISTING AGREEMENT)

在做好前面的准备工作以后,正式与你认可的中介签署房屋销售代理协议,一旦签署了协议,双方必须要履行合同中的各项职责。你的代理经纪需要和你共同协商完成的工作有:

  1. 提出房屋需要维修保养,清洁卫生,或室内艺术美化的方案以帮助提升房屋的价值。如果房龄太旧,最好先请一个验房师做全面的房屋状况检查,对重大故障进行修补。
  2. 全面准确的测量每个房间的尺寸大小,并拍摄各种有关房屋的的广告图片。如果地界与邻居有侵占纠纷或者交叉产权问题,必须请政府测绘局专家来重新丈量地界。
  3. 澄清在居住期间,此房是否有隐藏的重大故障或危及安全的状况(FULL DISCLOSE),如果发现有重大问题又不能及时修复的,必须要在MLS信息清单中加以标注(如果隐瞒,会招致官司)。
  4. 与业主确定挂牌价(具体挂牌价格由业主定)。
  5. 准备MLS房屋销售信息单的填写。

第三步:挂牌上市代售(广告)

地产经纪要在3-5个工作内,尽快把房屋销售信息以MLS信息单的形式挂在加拿大地产局的网站上。同时,在业主的物业前面挂一个 FOR SALE 的广告牌;并在其他各种媒介上做销售广告。

第四步:房屋展示: PROPERTY SHOW

在目前市场上,一般住房的房屋展示主要有二种,一是满足各种买主的看房需求(PROPERTY SHOW),代理经纪要做好每次客人看房的详细记录,在客人看房的时间段,房东最好离开回避;二是OPEN-HOUSE,代理经纪根据要求,适当进行不定期的公众展示(OPENHOUSE). 如果你的房子是价值上百万的豪宅,每次展示就由中介来对客户进行其资格评估,对有资格买房的客户,地产经纪亲自代理看房,对无经济能力的看客全部拒绝。如果你家有宠物,在客人每次看房时,业主要主动把宠物管理好;如果你家里有警报器等,每次看房都有解除;贵重物品也要提前保管处理,以免丢失。

第五步: 合同处理技巧(OFFER )

在加拿大市场,正常房屋销售天数为40-60天。如果你在60天以内,一个OFFER也没有接到,那么你就要考虑价格或其它房屋问题。或者降价,或者做进一步修缮。在买卖房屋中,价格是最主要的因素,但是价格不是唯一的因素,在谈价的同时,还有看看其他附件条件。很多情况,价格不是决定因素,其它条件也起到关键作用,比如交房时间等等。请注意,一个很卖力的地产经纪会为你争取到最佳的卖价和最有利的条件。

第六步:业主与律师的工作

在完成价格谈判以后,合同基本上就局部生效,在5-10个工作日的“WAIVE CONDITION”期间以后,合同就全部生效。此时卖家(SELLER)必须找律师来处理后续的交付工作。业主要把合同和各种备忘录(MEMO)带到律师那里备案登记填表,并要带上二张有相片的有效证件。卖房律师的主要工作有:严格审查合同的合法性;检查业主的各种债务;电话或者书面通知伦敦市水电公司,天然气公司和锅炉公司等业主变更信息(HOMEOWNER CHANGED)。

在交房前2-3天,业主要去律师那里签署各种售房文件。签署文件时业主必须亲自现身带上有效证件,不能找人代替。在交房前1-2天,业主要把钥匙送到律师那里。业主必须在交房前把房屋的所有个人物品搬走,但是标明在合同中的各种物件必须留下,并把房间打扫干净,保持房间完好没有损伤。如果买方交房时发现有重大损伤,双方律师会根据损伤大小做适当的赔付处理,并在购房款中提取;如果业主个人物件没有及时搬走,多占用一天,会有较大的罚款。在交房的上午,买方律师会把卖房款电汇到你的律师那里,一旦资金到账,你的律师会通知对方律师可以拿钥匙了。

看客须知,在加拿大房屋买卖都是由律师来完成的,买卖双方一旦签署合同,生效以后就不能随意变卦。如果遇到意外情况,买卖双方要中断交易,毁约方都会有一定的罚款,买房毁约,至少是定金拿不回来,而卖房方变卦,买方可以打官司控告。